杭 州 仲 裁
第 十 期
（总第73期）
杭州仲裁委员会秘书处编
2003年10月20日
本 期 目 录

 

仲裁研究
物业管理纠纷的仲裁解决
认真做好从律师到仲裁员的角色串换
司法解释
最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定
 
物业管理纠纷的仲裁解决
作者：胡大伟
　　 近年来，物业管理纠纷有不断增长的趋势，已引起社会各方的广泛关注。
　　 总体而言，物业管理纠纷除少数为行政管理纠纷之外，大多数则属于合同纠纷和财产权益纠纷。如拖欠物业管理费和维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等。这类纠纷在双方协商不成或有关部门调解无效时，人们更习惯于将其付诸诉讼，而不采用仲裁。
　　 其实，根据我国现行法律规定，仲裁也是解决此类纠纷的法定方式、与诉讼相比，具有以下特点：
　　 一是自愿性
　　 一项纠纷产生后，是否将其提交仲裁，交与谁仲裁，仲裁庭的组成人员如何产生，仲裁适用何种程序规则和哪个实体法，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁能充分体现当事人意思自治。
　　 二是专业性
　　 由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷，常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题，所以，各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行业的专家，这样就能保证仲裁的专业权威性。
　　 三是国际性
　　 随着世界经济一体化和我国加入WTO，仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行，都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。
　　 四是灵活性
　　 仲裁程序上不像诉讼那样严格，很多环节在协商的基础上可被简化，仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面的规定也较法院宽松。
　　 五是保密性
　　 仲裁实行不公开审理原则，仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务，为当事人保守商业秘密。
　　 六是快捷性
　　 仲裁实行一裁终局，有利于当事人之间的纠纷迅速解决。
　　 七是经济性
　　 具体表现在时间的节省导致费用节省；仲裁收费相对较低；由仲裁引起的商业损失较少。
　　 八是独立性。法律规定，仲裁机构独立于行政机关，仲裁机构之间也无隶属关系，仲裁独立进行，不受任何机关、社会团体和个人干涉，仲裁庭在审理案件时，也不受仲裁机构干涉。
　　 仲裁的这些特点，为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上，许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷，这也是物业管理逐步走向社会化，专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷，需注意以下几个方面：
　　 第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决；业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷，则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷，则要先向劳动局申请行政仲裁，不服行政仲裁时，才可向人民法院起诉。
　　 第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括：明确的请求仲裁意思表示，仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交杭州仲裁委员会仲裁，则可事先在合同中订立如下仲裁条款：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请杭州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力”。
　　 第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同，即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年，特殊纠纷，如：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效，是仲裁保护当事人合法权益的法定条件，超过这一时效期，申请人的实体权益将得不到保护。
　　 第四是仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围。仲裁请求必须明确具体，是指要有具体的事项和给付数额，并且，这些事项和数额没有超出仲裁协议约定的范围之内，否则，仲裁申请将得不到受理，即使受理，也很难得到支持。这里体现了仲裁请求什么裁决什么和仲裁只能裁决仲裁协议项下内容的原则。
　　 第五是仲裁请求的证据材料要充分。仲裁审理遵循谁主张、谁举证的原则，要使仲裁请求得到支持，证据必须充分。因此，对于物业管理活动的参与者来说，平时注意收集和保存相关的活动资料，就显得十分重要。
摘自《住房与房地产》
 
认真做好从律师到仲裁员的角色串换
陆幼江
　　 律师和仲裁员是两个既有联系又有区别的角色，在社会主义法制建设中都具有重要意义。虽然从总体上说他们都从事法律工作，都须具备相当的法律知识，但是两者在工作职责、工作重心等方面还是有区别的。根据我国《律师暂行条例》规定，律师的主要业务是法律咨询、代书、担任企事业单位法律顾问以及民事代理和刑事辩护。但是仲裁员的工作则主要是对合同纠纷和其他财产权益纠纷进行调解并作出裁决。
律师和仲裁员这两个角色对个人就其办理的某一个案件来说是固定的，或者当律师，或者当仲裁员，两者必居其一。但是对个人在一段时期内办理的所有案件来说，他的角色则是不固定的。他可能在这个案件中从事律师工作，在那个案件中又从事仲裁员工作，角色始终处在不断串换过程中。如何做好角色串换，对那些将要兼职从事仲裁员的律师来说是非常重要的。本文试图就此问题抛砖引玉，与同行商榷。
律师与仲裁员的主要区别除了身份不同外，还表现在：
　　 一、工作职责不同
　　 律师在刑事案件中的职责主要是，依法为被告作无罪或罪轻辩护，使无罪的人不受法律处罚或使罪轻的人不受重罚。在民事、经济的诉讼或仲裁案件中依法代理一方当事人出庭，维护其合法权益。而仲裁是一种准司法行为，仲裁员则如一名准法官那样，一经就职，即处于一种超然地位，就应当公正无私、不偏不倚，根据所查的事实，依据法律，公平合理地解决各种纠纷。如果把一方当事人选定或委托仲裁委员会主任指定的仲裁员当作是一方当事人的代理人的观点是非常错误的。根据我国仲裁法的规定，仲裁员在就任以后是不能私自会见当事人、代理人，或者接受当事人、代理人的请客送礼，否则就会被认为不能正常履行其职责。仲裁员如有此类情况，应当自行回避，当事人也有权提出回避申请。为了确保仲裁员能公平合理地仲裁纠纷，维护仲裁的司法尊严，仲裁法第58条规定，只要有证据证明仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的，人民法院经审查核实，应当裁定撤销仲裁裁决。
　　 二、工作重心不同
　　 律师出庭辩护或者代理诉讼，其目的是为了维护受委托的当事人的合法权益，律师的整个工作的重心都是围绕这个重心而进行的。如果由于律师的辛勤劳动，他的当事人的合法权益得到了保护，那么我们就可以说这位律师是称职的，是一位好律师。而仲裁员参加仲裁，其目的是为了通过仲裁，公平合理地解决纠纷，依法维护本案双方当事人的合法权益，仲裁员的整个工作重心同律师是完全不同的。仲裁员在开庭时，应该认真倾听双方当事人及代理人的正确观点，对有些确有道理但证据不足或没有法律依据的观点，不能用同情代替法律。
　　 只有通过仲裁员公平合理的仲裁，使得双方当事人的合法权益得到了保护，那么我们才可以说这位仲裁员是称职的，是一位好仲裁员。
　　 三、工作结果不同
　　 律师在办理案件过程中，通过与法官交谈，提供各类证据，提出辩护或代理意见等，影响法官采纳自己的观点。但是律师的观点最后是否被法官采纳，是由多种因素决定的，除了观点本身是否正确外，行政干预、社会风气以及法官本身政治素质和业务素质对案件的审理结果都有很大关系。有时在一个案件中律师提出的观点并不正确或者在办案过程中有失职行为，但碰上一位优秀的法官，这些并不影响案件的正确审理。有时在一个案件中律师提出的观点虽然非常正确，律师也做了大量工作，但是由于某些原因这些观点并未被法官接受，这种情况也是可能发生的。好在一审以后律师还可以寄希望于二审，二审以后还可以寄希望于再审。但仲裁员的仲裁结果是终局性的，关系重大，稍有不慎，就会差之毫厘，失之千里。一旦做出裁决后，对双方当事人具有如同法院终审判决同样的效力。当事人就同一纠纷再申请仲裁或向人民法院起诉，仲裁委员会或者人民法院将不予受理。当事人不履行裁决的，可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请强制执行。
　　 律师在诉讼活动中如有违法乱纪或者失职行为，给当事人造成损失的，会直接影响承办律师的声誉。而仲裁员如果在仲裁活动中违法乱纪、枉法裁判，致使案件不能公平合理裁决时，不但影响仲裁员本身的声誉，更重要的是会影响到整个仲裁委员会的声誉。一个声誉不好的仲裁机构最终将门庭冷落，无人敢去申请仲裁。
　　 鉴于律师工作和仲裁工作中存在许多不同点，因此，认真做好两个角色的串换工作是很重要的。律师在从事代理业务时，应该全力维护委托人的合法权益，但在从事仲裁员仲裁业务时，则应全力维护全体当事人的合法权益。
　　 律师要当好仲裁员，首先应当公道正派。仲裁员应当向人民法官那样，严格遵守宪法和法律，审理案件时坚持以事实为依据，以法律为准绳，秉公办案，不徇私枉法。要依法保障仲裁参与人的各项权利，维护国家利益、公共利益，维护当事人的合法权益。做到清正廉明，忠于职守，遵守纪律，保守国家秘密和仲裁工作秘密，并能接受法律监督和人民群众监督。律师要当好仲裁员，还应当不断地提高自己的业务水平，提高理论知识和实践经验。仲裁员是从具有从事8年以上律师工作的人员中聘任的。律师通过8年的工作实践，办理了大量的民事、经济、刑事案件，积累了丰富的实践经验，为搞好仲裁工作打下了良好基础。但是光有这些实践经验还不够，律师还必须通过刻苦学习，不断提高自己的理论知识，尤其是目前我国开展的仲裁活动，开始同国际仲裁制度接轨，其中协议管辖、仲裁机构及仲裁员的选定、裁决的终局性效力等对广大律师来说还是一个新的课题．因此要认真学习仲裁法和有关仲裁方面的规章，熟悉仲裁程序，掌握诉讼程序和仲裁程序的区别，掌握现在的仲裁程序和过去经济合同纠纷仲裁程序的区别，在仲裁过程中不断总结经验。
　　 认真做好从律师到仲裁员的角色串换是有一个过程的，在这个过程中，需要律师们付出艰苦的劳动和不断的仲裁实践。相信大多数律师通过自身的努力能够成为一名合格的仲裁员，并能够为我国的仲裁制度的建立和完善，为我国社会主义法制建设做出贡献。
 
最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定
　　《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》已于２００３年７月４日由最高人民法院审判委员会第１２８０次会议通过。现予公布，自２００３年１２月１日起施行。
法释［２００３］１５号
　　为保障和方便当事人依法行使诉讼权利，保证人民法院公正、及时审理民事案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，结合民事审判经验和实际情况，制定本规定。
　　一、适用范围
　　第一条　基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：
　　（一）起诉时被告下落不明的；
　　（二）发回重审的；
　　（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；
　　（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；
　　（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。
　　第二条　基层人民法院适用第一审普通程序审理的民事案件，当事人各方自愿选择适用简易程序，经人民法院审查同意的，可以适用简易程序进行审理。
　　人民法院不得违反当事人自愿原则，将普通程序转为简易程序。
　　第三条　当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。
　　二、起诉与答辩
　　第四条　原告本人不能书写起诉状，委托他人代写起诉状确有困难的，可以口头起诉。
　　原告口头起诉的，人民法院应当将当事人的基本情况、联系方式、诉讼请求、事实及理由予以准确记录，将相关证据予以登记。人民法院应当将上述记录和登记的内容向原告当面宣读，原告认为无误后应当签名或者捺印。
　　第五条　当事人应当在起诉或者答辩时向人民法院提供自己准确的送达地址、收件人、电话号码等其他联系方式，并签名或者捺印确认。
　　送达地址应当写明受送达人住所地的邮政编码和详细地址，受送达人是有固定职业的自然人的，其从业的场所可以视为送达地址。
　　第六条　原告起诉后，人民法院可以采取捎口信、电话、传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。
　　第七条　双方当事人到庭后，被告同意口头答辩的，人民法院可以当即开庭审理；被告要求书面答辩的，人民法院应当将提交答辩状的期限和开庭的具体日期告知各方当事人，并向当事人说明逾期举证以及拒不到庭的法律后果，由各方当事人在笔录和开庭传票的送达回证上签名或者捺印。
　　第八条　人民法院按照原告提供的被告的送达地址或者其他联系方式无法通知被告应诉的，应当按以下情况分别处理：
　　（一）原告提供了被告准确的送达地址，但人民法院无法向被告直接送达或者留置送达应诉通知书的，应当将案件转入普通程序审理；
　　（二）原告不能提供被告准确的送达地址，人民法院经查证后仍不能确定被告送达地址的，可以被告不明确为由裁定驳回原告起诉。
　　第九条　被告到庭后拒绝提供自己的送达地址和联系方式的，人民法院应当告知其拒不提供送达地址的后果；经人民法院告知后被告仍然拒不提供的，按下列方式处理：
　　（一）被告是自然人的，以其户籍登记中的住所地或者经常居住地为送达地址；
　　（二）被告是法人或者其他组织的，应当以其工商登记或者其他依法登记、备案中的住所地为送达地址。
　　人民法院应当将上述告知的内容记入笔录。
　　第十条　因当事人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知人民法院，或者当事人拒不提供自己的送达地址而导致诉讼文书未能被当事人实际接收的，按下列方式处理：
　　（一）邮寄送达的，以邮件回执上注明的退回之日视为送达之日；
　　（二）直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。
　　上述内容，人民法院应当在原告起诉和被告答辩时以书面或者口头方式告知当事人。
　　第十一条　受送达的自然人以及他的同住成年家属拒绝签收诉讼文书的，或者法人、其他组织负责收件的人拒绝签收诉讼文书的，送达人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条的规定邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场见证，被邀请的人不愿到场见证的，送达人应当在送达回证上记明拒收事由、时间和地点以及被邀请人不愿到场见证的情形，将诉讼文书留在受送达人的住所或者从业场所，即视为送达。
　　受送达人的同住成年家属或者法人、其他组织负责收件的人是同一案件中另一方当事人的，不适用前款规定。
　　三、审理前的准备
　　第十二条　适用简易程序审理的民事案件，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据和申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前提出，但其提出申请的期限不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款、第五十四条第一款的限制。
　　第十三条　当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民法院应当进行审查，并按下列情形分别处理：
　　（一）异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人；
　　（二）异议不成立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。
　　转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民法院立案的次日起开始计算。
　　第十四条　下列民事案件，人民法院在开庭审理时应当先行调解：
　　（一）婚姻家庭纠纷和继承纠纷；
　　（二）劳务合同纠纷；
　　（三）交通事故和工伤事故引起的权利义务关系较为明确的损害赔偿纠纷；
　　（四）宅基地和相邻关系纠纷；
　　（五）合伙协议纠纷；
　　（六）诉讼标的额较小的纠纷。
　　但是根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外。
　　第十五条　调解达成协议并经审判人员审核后，双方当事人同意该调解协议经双方签名或者捺印生效的，该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力。当事人要求摘录或者复制该调解协议的，应予准许。
　　调解协议符合前款规定的，人民法院应当另行制作民事调解书。调解协议生效后一方拒不履行的，另一方可以持民事调解书申请强制执行。
　　第十六条　人民法院可以当庭告知当事人到人民法院领取民事调解书的具体日期，也可以在当事人达成调解协议的次日起十日内将民事调解书发送给当事人。
　　第十七条　当事人以民事调解书与调解协议的原意不一致为由提出异议，人民法院审查后认为异议成立的，应当根据调解协议裁定补正民事调解书的相关内容。
　　四、开庭审理
　　第十八条　以捎口信、电话、传真、电子邮件等形式发送的开庭通知，未经当事人确认或者没有其他证据足以证明当事人已经收到的，人民法院不得将其作为按撤诉处理和缺席判决的根据。
　　第十九条　开庭前已经书面或者口头告知当事人诉讼权利义务，或者当事人各方均委托律师代理诉讼的，审判人员除告知当事人申请回避的权利外，可以不再告知当事人其他的诉讼权利义务。
　　第二十条　对没有委托律师代理诉讼的当事人，审判人员应当对回避、自认、举证责任等相关内容向其作必要的解释或者说明，并在庭审过程中适当提示当事人正确行使诉讼权利、履行诉讼义务，指导当事人进行正常的诉讼活动。
　　第二十一条　开庭时，审判人员可以根据当事人的诉讼请求和答辩意见归纳出争议焦点，经当事人确认后，由当事人围绕争议焦点举证、质证和辩论。
　　当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后迳行判决、裁定。
　　第二十二条　当事人双方同时到基层人民法院请求解决简单的民事纠纷，但未协商举证期限，或者被告一方经简便方式传唤到庭的，当事人在开庭审理时要求当庭举证的，应予准许；当事人当庭举证有困难的，举证的期限由当事人协商决定，但最长不得超过十五日；协商不成的，由人民法院决定。
　　第二十三条　适用简易程序审理的民事案件，应当一次开庭审结，但人民法院认为确有必要再次开庭的除外。
　　第二十四条　书记员应当将适用简易程序审理民事案件的全部活动记入笔录。对于下列事项，应当详细记载：
　　（一）审判人员关于当事人诉讼权利义务的告知、争议焦点的概括、证据的认定和裁判的宣告等重大事项；
　　（二）当事人申请回避、自认、撤诉、和解等重大事项；
　　（三）当事人当庭陈述的与其诉讼权利直接相关的其他事项。
　　第二十五条　庭审结束时，审判人员可以根据案件的审理情况对争议焦点和当事人各方举证、质证和辩论的情况进行简要总结，并就是否同意调解征询当事人的意见。
　　第二十六条　审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人。
　　五、宣判与送达
　　第二十七条　适用简易程序审理的民事案件，除人民法院认为不宜当庭宣判的以外，应当当庭宣判。
　　第二十八条　当庭宣判的案件，除当事人当庭要求邮寄送达的以外，人民法院应当告知当事人或者诉讼代理人领取裁判文书的期间和地点以及逾期不领取的法律后果。上述情况，应当记入笔录。
　　人民法院已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民法院指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。
　　第二十九条　当事人因交通不便或者其他原因要求邮寄送达裁判文书的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址邮寄送达。
　　人民法院根据当事人自己提供的送达地址邮寄送达的，邮件回执上注明收到或者退回之日即为送达之日，当事人的上诉期从邮件回执上注明收到或者退回之日的次日起开始计算。
　　第三十条　原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。
　　按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。
　　第三十一条　定期宣判的案件，定期宣判之日即为送达之日，当事人的上诉期自定期宣判的次日起开始计算。当事人在定期宣判的日期无正当理由未到庭的，不影响该裁判上诉期间的计算。
　　当事人确有正当理由不能到庭，并在定期宣判前已经告知人民法院的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。
　　第三十二条　适用简易程序审理的民事案件，有下列情形之一的，人民法院在制作裁判文书时对认定事实或者判决理由部分可以适当简化：
　　（一）当事人达成调解协议并需要制作民事调解书的；
　　（二）一方当事人在诉讼过程中明确表示承认对方全部诉讼请求或者部分诉讼请求的；
　　（三）当事人对案件事实没有争议或者争议不大的；
　　（四）涉及个人隐私或者商业秘密的案件，当事人一方要求简化裁判文书中的相关内容，人民法院认为理由正当的；
　　（五）当事人双方一致同意简化裁判文书的。
　　六、其他
　　第三十三条　本院已经公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
　　第三十四条　本规定自２００３年１２月１日起施行。２００３年１２月１日以后受理的民事案件，适用本规定。